IPOTECA: COS’È E A COSA SERVE

Se ti stai rivolgendo a un istituto di credito per un mutuo, quest’ultimo può avvalersi di uno strumento per tutelarsi in caso di una tua eventuale inadempienza. Questa garanzia è comunemente chiamata ipoteca. Ma di cosa si tratta di preciso e come funziona? In questo articolo del glossario iCribis risponderemo a queste domande e capiremo perché questo strumento è così importante per gli istituti bancari e finanziari.

Cos’è un’ipoteca?

Come anticipato, l’ipoteca è uno strumento di tutela grazie al quale un creditore può cautelarsi in caso di insolvenza del soggetto debitore. L’ipoteca è quello che si chiama diritto reale di garanzia ed è disciplinato nel nostro ordinamento agli articoli 2808 e seguenti del codice civile. Nello specifico questo istituto permette al creditore di espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, il bene vincolato a garanzia del suo credito. In altre parole, se il debitore è inadempiente, il creditore può richiedere che il bene ipotecato sia venduto, anche se quest’ultimo è stato venduto a terzi. È quello che nel gergo tecnico si chiama diritto di sequela: anche se la proprietà del bene è cambiata, questo rimane gravato dall’ipoteca, quindi sarà opponibile all’acquirente.

I titoli costitutivi di ipoteca

Una volta chiarito cos’è l'ipoteca, vediamo ora quali sono i titoli costitutivi. Il terzo comma dell’articolo 2808 del Codice Civile prevede che l'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria. L’ipoteca legale è una forma di tutela che il venditore di un immobile fa valere sul bene messo in vendita. In questo modo, ottiene una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata. L’ipoteca giudiziale, come suggerito dal nome, ha il proprio titolo costitutivo in un provvedimento di un giudice. Può essere iscritta ogniqualvolta vi sia una condanna al pagamento di una determinata somma, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento di un danno. L’ipoteca volontaria è la forma più comune ed è quella che viene utilizzata quando per l’acquisto di un’immobile l’acquirente deve ricorrere a un mutuo. Tale tipologia di ipoteca è iscritta volontariamente dal proprietario dell'immobile. Nella prassi è per una cifra superiore di circa la metà del credito ricevuto. Ad esempio se la banca concede un mutuo di 200.000 euro, l’ipoteca iscritta avrà un valore di 300.000 euro.

L’iscrizione dell’ipoteca

L'ipoteca è valida a tutti gli effetti solo dopo che è stata iscritta nei registri immobiliari di competenza del territorio dove si trova il bene. Si parla in questi casi di pubblicità costitutiva, ovvero il diritto reale di garanzia non esiste finché non viene perfezionata questa procedura di iscrizione. Ai fini dell'iscrizione è necessario presentare la nota d'iscrizione, ovvero il documento che contiene le informazioni e le motivazioni per le quali si sta procedendo all’iscrizione dell’ipoteca. La nota può contenere i dati relativi all’atto, quelli relativi alle parti coinvolte, i dati sul bene e informazioni aggiuntive utili ai fini della pubblicità immobiliare. Una volta registrata, l'ipoteca ha una validità ventennale. Una volta trascorsi venti anni, infatti, se l’ipoteca non è rinnovata, cessa e il bene non è più gravato da essa.

Cosa succede quando un bene è ipotecato?

L’ipoteca, come detto in precedenza, è un diritto reale di garanzia. Non permette in nessun modo il godimento del bene a chi ne è titolare. Infatti, l’usufruttuario, il proprietari o il titolare di altri diritti reali di godimento potranno infatti continuare a esercitare i loro diritti. Il creditore non potrà impedire che l’immobile sia ceduto, affittato o addirittura donato. Il diritto reale di garanzia, invece, entra in gioco quando il debitore è inadempiente. In questo caso, infatti, potrà essere domandata l’espropriazione del bene in modo tale che il credito possa essere soddisfatto attraverso il ricavato. Per verificare la presenza o meno di ipoteche su un bene è possibile richiedere una visura ipotecaria, ottenendo così le informazioni sul patrimonio immobiliare di un determinato soggetto e la presenza di eventuali ipoteche che diminuiscono il valore e la disponibilità del bene.

L'estinzione dell’ipoteca

A disciplinare l’estinzione dell’ipoteca è l’art. 2878 del codice civile, che prevede i seguenti casi:
● cancellazione dell’iscrizione;
● mancato rinnovo dell’iscrizione entro i termini stabiliti dalla legge;
● estinzione dell’obbligazione;
● perimento del bene oggetto dell’ipoteca;
● inuncia del creditore alla garanzia ipotecaria;
● spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
● verificarsi della condizione risolutiva;
● pronuncia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.